Покупка вторички в ипотеку: как оформить, требования к квартире

Цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке ниже, чем на первичном. Эту и другие особенности вторичной недвижимости обсудим в статье.

В этой статье:

• Что относится ко вторичному жилью
• Преимущества и недостатки покупки вторичного жилья
• Ипотека на вторичку: условия и особенности
• Покупка вторичного жилья в ипотеку поэтапно
• Какие риски могут быть при покупке вторички в ипотеку
• Вопрос—ответ

Что относится ко вторичному жилью

Жилье, на которое ни разу не оформлялось право собственности, считается первичным. Такие квартиры и дома можно купить у государства или застройщика по договору долевого участия (ДДУ), а также у другого дольщика — по договору уступки прав требования (ДУПТ).

Квартира считается вторичным жильем, если у нее есть собственник — один или несколько. Это может быть помещение в старом фонде или новостройке. Недвижимость считается вторичной сразу после того, как право собственности впервые фиксируется в Росреестре.

Преимущества и недостатки покупки вторичного жилья

Некоторые качества первичного и вторичного жилья совпадают. Например, оба вида недвижимости можно купить с готовым ремонтом и без. Или выбрать локацию с удобной транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. Но есть и отличия. Рассмотрим основные плюсы и минусы вторичного жилья.

Плюсы вторичного жилья

Быстрое заселение. Самый очевидный плюс — возможность сразу после покупки въехать в квартиру или сдавать ее. Ждать окончания строительства не придется.

Постоянная регистрация. Это преимущество связано с предыдущим. Если в квартиру можно заехать сразу после сделки, значит, можно и оформить регистрацию — постоянную или временную. Это важно тем, кто хочет устроить ребенка в школу или детсад, получать социальные выплаты и льготы или оформить кредит. В первичной квартире прописаться можно только после сдачи дома.

Много вариантов. Вторичные квартиры отличаются планировкой, высотой потолков, размером кухни. Купить подходящее жилье можно рядом с работой, местом учебы или другой важной локацией. Первичный рынок старается учитывать пожелания будущих жителей, но не всегда это получается. Например, удобные транспортные развязки обычно находятся в давно обжитых районах, а работодатели предпочитают открывать офисы в популярных и исторических районах, где стройка запрещена.

Первый взнос по ипотеке ниже. Минимальный первоначальный взнос на новостройку в среднем около 20% от стоимости жилья. Для покупки вторичного жилья сумма меньше — она начинается от 15%. Размер первоначального взноса по ипотеке каждый банк устанавливает самостоятельно.

Минусы вторичного жилья

История владения. Чем больше собственников у квартиры было, тем выше риски. Например, если квартира получена в наследство, внезапно могут появиться неучтенные наследники. Поэтому такие объекты нужно проверять тщательнее.

Старые коммуникации. Если квартира находится в старом фонде, могут возникнуть проблемы с ржавыми трубами или старой проводкой. Чтобы не появились дополнительные расходы, осматривайте будущую покупку с экспертами и закладывайте сумму на замену коммуникаций.

Отсутствие парковки. Из-за маленького размера придомовой территории может не хватать парковочных мест, и автовладельцам придется искать свободное место далеко от дома или на платной стоянке.

Мало места. Если коляска или велосипед не помещаются в квартире, их часто оставляют на лестничной клетке в обход правил противопожарной безопасности. Проблема актуальна для домов, где не предусмотрены места для хранения крупногабаритных личных вещей жильцов.

Обременения. Это ограничение прав собственника свободно распоряжаться недвижимостью по каким-либо причинам. Например, квартира арестована или сдается в аренду. Виды ограничений определяет закон, а сами обременения на недвижимость фиксируются в Росреестре. Чтобы утрясти юридические вопросы, покупателю придется потратить время.

Ипотека на вторичку: условия и особенности

Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичную квартиру, нужно подготовить пакет документов и соответствовать определенным условиям. Банк должен оценить вашу кредитоспособность и ответственность. Чем больше вы предоставите документов, подтверждающих вашу надежность и финансовую устойчивость, тем выше вероятность, что банк одобрит ипотеку.

Перечень документов для ипотеки зависит от банка, который оформляет кредит. Иногда достаточно предоставить паспорт и СНИЛС, а иногда банк может запросить нестандартные документы:

• Второй документ, подтверждающий личность — СНИЛС, загранпаспорт, водительское или другое удостоверение личности.
• Документы, подтверждающие доходы — справку по форме 2-НДФЛ, выписку с зарплатного счета или лицевого счета в СФР и другие.
• Документы, подтверждающие трудовую занятость — сведения из электронной трудовой книжки, заверенную копию трудовой книжки или трудового договора.
• Документы, подтверждающие семейное положение — свидетельство о браке или его расторжении, свидетельство о рождении ребенка, брачный договор. Как правильно купить квартиру, если вы находитесь в браке, читайте тут.
• Военный билет могут запросить у мужчин моложе 27 лет предоставить. Его же можно использовать в качестве второго документа, подтверждающего личность.

Срок действия некоторых документов в среднем 1–3 месяца, поэтому риелтору стоит внимательно проверять, когда были получены справки.

Некоторые договоры займа содержат условие — страхование жизни и здоровья заемщика. В этом случае страховщик предоставит собственный перечень необходимых документов. Если заемщик откажется от страхования жизни, процентная ставка увеличится.

После одобрения заявки банку нужно предоставить документы по кредитуемому объекту недвижимости — договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, характеристики и схему помещения, отчет об оценочной стоимости жилья. Также могут запросить документы продавца недвижимости — паспорт, нотариальное согласие супруга и/или других собственников на заключение сделки, справки об отсутствии задолженностей, документы о праве собственности.

Требования к покупателю

Возраст не младше 18–21 года — нижний порог зависит от банка. Некоторые банки учитывают возраст заемщика на дату последней выплаты так, чтобы по графику платежей заемщику было не больше 75–85 лет. Верхний порог каждый банк устанавливает сам.

Регистрация в любом городе России — постоянная или временная. Прописка в РФ понадобится даже если вы оформляете ипотеку для иностранных граждан.

Кредитная история. Она содержит данные о всех займах: закрытых, активных и заявках на кредиты — одобренных или нет. Если кредитная история положительная, банк скорее всего одобрит ипотеку.

В зависимости от того, насколько регулярно и в каком объеме человек оплачивает кредиты, коммунальные и другие обязательные платежи, рассчитывается кредитный рейтинг. Чем он выше, тем выгоднее условия кредита. Рейтинг считается по шкале от 1 до 999 баллов.

Уровень дохода — он должен быть официальным, стабильным и подтверждаться документально.

Стаж на предыдущем и текущем месте работы. Некоторым банкам для оформления ипотеки достаточно 3 месяца непрерывной работы, другим — не менее 12 месяцев.

Требования к недвижимости

Банк одобрит заявку на ипотеку, если квартира соответствует условиям:

• Жилье пригодно для проживания и соответствует нормам Жилищного кодекса РФ и органов местного самоуправления;
• Есть санузел, кухня, а общий износ помещения не более 50–65%;
• Есть холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение;
• Здание не находится в аварийном состоянии и не планируется его снос или реконструкция;
• Нет нелегальных перепланировок и помещение соответствует плану БТИ;
• У квартиры нет обременений и в ней не зарегистрированы третьи лица, которые не участвуют в сделке.

Ипотека выдается на недвижимость, которая находится в регионе присутствия банка. Если вы хотите взять кредит в банке в Москве на недвижимость, которая находится в Йошкар-Оле, а в городе нет офиса этого банка, то решение по заявке будет отрицательным.

Покупка вторичного жилья в ипотеку поэтапно

Итак, вы выбрали квартиру на вторичном рынке и договорились с продавцом о сделке. Или присмотрели несколько вариантов и примерно представляете, какая сумма кредита вам понадобится. Вот что нужно делать дальше.

Этап 1. Сбор документов для ипотеки

Соберите документы и отправьте заявку. Начните с одного-двух банков: если придет отказ, заявку можно усилить отправить повторно в тот же или другой банк. Если вы отправите заявки одновременно в несколько банков, и везде получите отказы — это негативно скажется на кредитной истории или может привести к терминальному отказу.

Заявки можно отправить в каждый банк отдельно и вручную отслеживать их статусы или использовать специальные сервисы. Например, Ипотечный брокер от Контур.Недвижимости помогает выбрать банки с подходящими условиями, разослать заявки онлайн и получить бонус за закрытие сделки.

Этап 2. Решение банка

На первом этапе банк одобряет заемщика. Проверка и согласование занимают 1–3 дня. Следующий этап — согласование объекта недвижимости. На изучение и одобрение уходит 3–5 дней. После одобрения условий ипотеки банк запросит документы для оформления кредита.

Выбирая квартиру, заранее определитесь с типом жилья — первичное или вторичное. Если вы подадите в банк заявку на вторичку, а в процессе передумаете, ипотеку придется переодобрять заново.

Этап 3. Подписание кредитного договора

Банк назначит дату и время сделки — в офисе или удаленно. Если встреча не онлайн, вам и продавцу нужно взять с собой оригиналы документов. На этом этапе вы:

• Откроете счет для ипотечных платежей;
• Застрахуете недвижимость;
• Оформите страхование жизни и здоровья;
• Подпишете кредитный договор;
• Подпишете с продавцом договор купли-продажи недвижимости;
• Передадите продавцу первоначальный взнос за квартиру — наличными или безналом.

Рассчитаться с продавцом можно несколькими способами. Выберите тот, который вам больше подходит, в нашей статье Как передать деньги за покупку квартиры.

Этап 4. Регистрация перехода права собственности

Данные о смене владельца жилья нужно внести в Росреестр — это государственный орган, который фиксирует информацию о недвижимости. Зарегистрировать сделку можно в МФЦ, онлайн или в специальном сервисе.

Регистрация занимает от 2 до 9 дней. Как только банк получит информацию о регистрации сделки, он переведет оставшуюся часть денег за квартиру продавцу. Подробнее о том, как зарегистрировать право собственности, читайте тут.

Какие риски могут быть при покупке вторички в ипотеку

У вторичной недвижимости есть риски, связанные с историей владения и эксплуатации жилья, например:

• Аннулирование сделки. Такое может произойти, если на момент заключения договора продавец признан недееспособным.
• Судебные разбирательства с неучтенными правообладателями — наследниками, несовершеннолетними, супругами и другими. Даже если в результате суд не станет аннулировать сделку, разбирательства отнимут нервы и деньги покупателя.
• Незапланированный ремонт. Если в квартире сделана перепланировка, не зарегистрированная в БТИ, нового собственника могут обязать восстановить вид жилья по техпаспорту.
• Выселение. Если дом в аварийном состоянии, подлежит сносу или реконструкции, жильцов могут расселить — на время ремонта или по госпрограмме.
• Долги за коммунальные платежи. Они могут появиться из-за перерасчета или быть умышленно скрыты продавцом.

При покупке квартиры в ипотеке проблем может стать больше. Если продавец не погасит долг перед банком-залогодержателем, банк может начать взыскание на имущество. В этом случае приобретателю нужно получить от банка-залогодержателя гарантии, что при выплате определенной суммы долга залог будет снят.

Чтобы не случилось неприятностей, перед риелтор должен тщательно проверить и участников, и объект недвижимости. Документов, которые есть на руках у продавца недостаточно: хороший агент должен также изучить информацию в открытых источниках. Сделать это можно вручную: заходить на сайты необходимых ведомств и искать данные в реестрах.

Автоматизировать сбор данных поможет Эксперт-проверка. Это сервис, разработанный специально для риелторов и юристов. Он собирает сведения о физических и юридических лицах, а также объектах из официальных источников, в том числе из Росреестра, ГИС ЖКХ, ФССП и сайтов судов.

Всю найденную информацию сервис собирает в сводный отчет и отмечает риски, которые могут повлиять на сделку. Риелтору остается только изучить отчет и оставить свои рекомендации.

Вопрос—ответ

Нет, семейная ипотека действует только при покупке жилья у застройщика. Единственное исключение — для семей с ребенком-инвалидом в регионах, где нет строительства.

Процентная ставка по стандартной программе кредитования в среднем начинается от 17%. Для новостроек ставка ниже — от 14%.

Некоторые банки могут снизить базовую ставку по ипотеке, если выполнить их условия. Например, получать зарплату на карту банка, пользоваться банковскими продуктами и программами или предоставить максимальный пакет документов.

Первоначальный взнос на вторичку в среднем 15% от стоимости жилья. Некоторые банки предлагают ипотеку без него — при использовании материнского капитала или под залог имущества.